2025年开始进入倒数，这一年对于房地产而言，夹杂着冷与暖，从大起大落变成理性分化——该跌的继续表演高空跳水，该稳的已经悄悄止跌回升。对于普通人来说，既不愿意高位站岗，也不愿意抄底抄在半山腰，接下来是否还能继续买房，更像一场与周期交手的零和博弈。
那么，2026年还能不能买房？买哪里的房子最保值？经济学家任泽平最新观点认为，我们不能像网上的有些言论凭感觉，买房要靠科学。何谓科学？任泽平抛出了一个关于“保值率”的测算，也就是用最新的二手房均价，与2017年以来该城市的二手房价峰值，进行相比计算。
目前来看，全国36个重点城市中，深圳的房地产保值率排第一，其次是上海、成都，北京、杭州紧随其后，前五保值率都超过80%，成为过去十年里房地产保值能力最强的第一梯队。
深圳房地产保值率为什么能拿第一？任泽平指出，其核心优势是“创新红利+年轻人口流入”，深圳是粤港澳大湾区的龙头，是全国创新最活跃的城市，诞生了像华为、腾讯、比亚迪（002594）、大疆这样的世界级高科技企业，贡献了万亿级的产值，提供了百万级的高薪就业岗位。
根据《中国城市95后人才吸引力排名》显示，深圳连续两年位居全国榜首，深圳14-35岁青年人口超800万，占全市人口46%，年轻、高学历、高收入的人口结构，带来了源源不断的购房需求。
再看上海，房地产保值率稳居全国前二，其核心支撑源于“全球金融中心地位”与“城市土地资源稀缺性”的双重优势。作为长三角城市群的龙头，上海不仅是国际金融枢纽，拥有浦东陆家嘴金融城、上海证券交易所等全球性金融基础设施，更集聚了全国最顶尖的金融人才与资本资源。然而，与旺盛需求形成鲜明对比的是，上海的土地供应正急剧收缩。过去五年，全市土地供应规划面积骤降60%，核心区域宅地几乎“断供”。供需失衡的加剧，直接引发今年魔都楼市两大现象：核心区豪宅开盘即“日光”，地王纪录屡被刷新。这种“寸土寸金”的稀缺性，与金融中心的虹吸效应叠加，共同构成了上海房价长期坚挺的底层逻辑。
第三名是成都鸿岳资本，其表现不逊于一线城市，核心支撑在于“新增长极的崛起”与“商业资源的集聚效应”。川渝地区正崛起为继长三角、珠三角之后的中国第三大经济增长极，而成都作为中西部核心，凭借得天独厚的战略地位，吸引了最多世界500强企业在此扎根。
第四名北京，北京以绝对优势领跑——这背后是“首都光环”与“稀缺资源”的双重加持，70%央企总部、43%高学历人口流入的产业与人才优势，每100个新北京人中，就有43个手握本科文凭。这样的北京，谁不想为孩子的未来占一座学区房？
第五名，是强二线的杭州，其核心密码在于“数字经济生态”与“营商环境标杆”的双轮驱动。作为民营经济的高地，杭州孕育了38家中国500强企业，以阿里巴巴为标杆，近年更涌现出“杭州六小龙”等创新势力，持续释放数字经济红利。叠加全国领先的营商环境政策，吸引资本与人才加速集聚。
任泽平总结以上房地产保值率最高的五大城市，有三个核心规律：从区域上，看城市群：长三角、珠三角、成渝这三大城市群，平均保值率超过80%，人口流入、产业活力强。
从城市上，看核心区：一线、强二线城市的中心城区、高科技园区最稳。比如上海内环、北京金融街、杭州滨江，这些地方要么土地稀缺，要么产业富集，能够提供旺盛的需求。
房子本身，看“地铁+学区+改善”：地铁沿线方便通勤，学区房解决教育刚需，新房次新房的户型和配套更好，这三类房子流动性强，抗跌。要远离老破小和远郊区。
最后，任泽平建议，如果要买房：选“核心城市+核心地段”，地铁沿线、带学区的改善型住房，长期保值；如果要卖房：先查查所在城市的人口数据，要是在人口流出的小城市，尤其远郊区，不管现在什么价格，坚决处理。
要是在一线、强二线的核心区，不用急着割肉，这些核心资产，短期抗跌，长期保值，未来还可能再创新高。
此前，任泽平在接受凤凰网房产采访时表示，“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。”房地产早就不是“闭眼买就能赚到”的时代了，现在拼的是对城市基本面的分析，对后房地产时代规律的把握。
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